中国基金报记者李树超陆慧婧
　　11月26日晚间，华夏基金、中金基金、国泰君安资管申报的公募REITs获得中国证监会准予注册的批复。其中，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT是首批消费基础设施REITs，国泰君安资管申报的国泰君安城投宽庭保租房REIT，也正式获得证监会准予注册的批复，上述产品分别在沪深交易所审核通过或注册生效。
　　多位业内人士表示，首批消费基础设施REITs的获批，进一步拓宽了公募REITs底层资产类型，有利于增强消费能力，创新消费场景，发挥消费的基础作用，充分发挥REITs盘活资产的积极作用。上述产品的获批，也表明我国公募REITs市场已呈现常态化发行的趋势。
首批消费基础设施REITs“起航”
长三角区域企业首单保租房REITs获批
　　11月26日晚间，华夏基金、中金基金、国泰君安资管申报的四只公募REITs获批，产品名称分别为华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT。其中，前三只产品为首批申报消费基础设施公募REITs，第四只为长三角区域企业首单保租房REITs。
　　资料显示，华夏华润商业REIT底层资产为青岛万象城，位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈——这里不仅是青岛城市核心商圈，同时也是国内外游客来青岛旅游消费的必经之地。作为山东省建筑面积最大、入驻品牌最多的购物中心之一，青岛万象城商业建面约30.1万平方米，区位优势明显，双地铁上盖，交通便利，客群覆盖青岛全域。项目于2015年开业，2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近3年来营业收入复合增长率达15%。
　　今年上半年，青岛万象城抢抓消费复苏机遇，营业收入上半年同比增长10.9%至3.31亿元(还原减租影响),平均出租率超过98%，稳定维持高位。
　　华夏金茂购物中心REIT底层基础设施长沙览秀城位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年，为成熟稳定的购物中心项目。
　　作为整个中国金茂旗下的首个览秀城作品，长沙览秀城是览秀城体系内运营最为成熟的优质购物中心。基金招募说明书显示，长沙览秀城年度客流逾1,000余万人次。2020-2022年度坪效和运营收入复合增长率分别达到14.6%和31.6%，处于高速增长期。
　　此外，项目的客流密度已达0.42人/m²，处于行业优秀水平。在优势区位、优质客群以及坚实消费基础的加持下，长沙览秀城7年来保持了接近满租的高速发展态势。根据评估机构的市场调查，截至2023年6月末长沙览秀城为梅溪湖商圈出租率最高的商业物业。截至2023年9月末长沙览秀城出租率达98.9%。长沙览秀城当前运营状况更优，具备较强的竞争力。
　　中金印力消费REIT拟投资的基础设施资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心。自2013年开业以来，凭借稳健运营、区域深耕等优势，西溪印象城实现业绩较高增长。2022年营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元，创历史新高。
　　作为中金印力消费REIT发起人的印力集团控股有限公司（以下简称“印力集团”）成立于2003年，是我国领先的消费基础设施投资与运营管理企业。截至2023年6月30日，印力集团运营管理项目164个，遍布全国53个城市，全口径管理面积超过1200万平方米，在管项目估值规模超过1000亿元。
　　根据申报材料，印力集团承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，体现消费基础设施REITs改善消费条件，服务社会民生，服务实体经济的重要意义。
　　资料显示，首批申报消费基础设施公募REITs的企业有4家，它们所涉及的底层资产总额估值约140亿元。
　　国泰君安城投宽庭保租房REIT拟发行资产是上海城投集团持有的优质保障性租赁住房（简称“保租房”）江湾社区、光华社区，均位于上海市杨浦区，毗邻上海城市副中心之一的江湾-五角场，地处杨浦区大创智重点功能区，临近尚浦领世、湾谷科技园、创智天地等办公园区，板块内国际知名企业和高科技企业众多，复旦大学、同济大学、上海财经大学等名牌高等院校林立。
　　两个项目合计供应近3000套高品质保租房，为周边科技金融等行业企业、高校单位解决人才安居问题，帮助企业留才引才，促进区域产城融合发展。社区采用了高品质、标准化房屋装修，内部配备便捷齐全的生活配套设施和商业服务设施，周边紧邻各大商圈，满足租户的日常生活需求。加之周边产业为两个项目带来了大量年轻高知客群，长期租赁意愿较强且支付能力较为稳定。稀缺的优质保租房资产和旺盛的住房需求将成为本项目出租率及收益的核心保障。
　　据介绍，该项目是长三角区域企业首单保租房REITs，也是国泰君安首单保租房REITs项目，由国泰君安资管公司作为基金管理人和资产支持证券管理人，国泰君安证券作为财务顾问。国泰君安深耕基础设施REITs领域，目前已成功发行三单产权类REITs项目，积累了丰富的项目经验，形成了行业领先优势。
我国存量购物中心超过5500家
有利于盘活资产发挥消费的基础作用
　　消费基础设施REITs作为成熟REITs市场主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。在我国范围内，百货商场、购物中心等商业不动产具有投资金额高、投资回报周期长等特征，一定程度上限制了行业的发展。截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。
　　中金基金表示，以消费基础设施项目发行REITs，有利于增强消费能力、创新消费场景，改善居民生活水平，助力扩大国内需求、发挥消费的基础作用，落实把恢复和扩大消费摆在优先位置的政策部署。充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。
　　华夏基金也表示，消费基础设施REITs的获批进一步拓宽了公募REITs底层资产类型，也表明我国公募REITs市场已逐渐呈现常态化发行的趋势。
　　据华夏基金分析，作为成熟REITs市场最主要的类型之一，消费基础设施REITs将促进消费基础设施再投资，鼓励更多的社会资本参与消费基础设施的投资，增加市场供给，为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景、提升消费条件，优化商业网点布局；同时也帮助企业打通“投融建管退”的全链条，提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，助力企业进入良性发展循环。
　　事实上，早在10月20日，证监会发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。文件发布仅一个月左右，首批消费基础设施公募REITs正式获批。
　　业内人士表示，这充分体现了证监会对优质项目发行和REITs市场发展的大力支持，看好市场未来发展潜力。
公募REITs常态化发行力度凸显
　　此次4只公募REITs同时获批，也是继2021年5月17日首批9单公募REITs获批之后，单日获批数量最多的一批公募REITs。
　　而从历年情况看，2021年获批的公募REITs产品只数分别为11只、15只，今年以来，公募REITs获批的产品数量已经达到8只，扩募4只，进一步凸显了公募REITs常态化发行力度。
　　事实上，自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳。
　　截至2023年11月27日，目前沪深两市已发行的公募REITs达到29只，募集资金954.52亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，加上首批扩募公募REITs净认购金额50.64亿元，全市场公募REITs总规模已破千亿大关。
　　除此之外，目前仍有包括易方达广州开发区高新产业园REITs、招商基金招商公路高速公路REITs在内10只产品正在审批之中，未来待新一批公募REITs陆续获批，公募REITs市场体量仍将进一步扩容。
　　2022年以来，为加快推动REITs常态化发行，证监会会同发改委等有关方面接续推出基础设施REITs常态化发行“十条措施”及进一步推进常态化发行的“十二条措施”，拓宽试点范围、分类调整收益率、优化审核注册流程，推动REITs市场高质量扩容。
　　有业内人士评价称，随着公募REITs稳步迈入常态化发行阶段，中国公募REITs市场“首发”+“扩募”的发展格局将逐步成型，基础设施REITs发行将日益常态化。
（文章来源：中国基金报）